🏠 VEFA : une erreur d’implantation peut être indemnisée, même sans désordre

Une maison n’est pas implantée conformément au plan prévu dans le contrat de VEFA ; le propriétaire peut-il obtenir une indemnisation alors même que la maison reste parfaitement habitable et qu’une voiture peut toujours être stationnée devant le garage ?

Oui, répond la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 25 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.489), une SCI avait vendu en l’état futur d’achèvement une maison avec jardin, garage et une partie d’une parcelle destinée au passage et au stationnement.

Le contrat de VEFA prévoyait un plan d’implantation précis mais l’acquéreur avait accepté une modification de l’implantation à la condition qu’un permis de construire modificatif conforme au plan annexé au contrat soit obtenu.

Cependant, le vendeur a finalement déposé un permis modificatif correspondant aux distances réellement réalisées, et non à celles prévues dans le plan accepté par l’acquéreur.

Après la livraison, l’acquéreur a constaté que l’implantation de la maison réduisait notamment l’espace disponible pour le stationnement.

Les juges du fond avaient rejeté sa demande : selon eux, aucune véritable perte n’était démontrée puisque le stationnement d’un véhicule devant le garage restait possible.

La Cour de cassation censure cette analyse.

Elle rappelle que le vendeur d’un immeuble à construire doit garantir la conformité de l’immeuble livré aux prévisions contractuelles.

L’absence de désordre ou l’utilisation toujours possible du bien ne suffit donc pas à faire disparaître une non-conformité contractuelle.

La Cour distingue ainsi deux questions :

- la réduction de l’espace de stationnement, qui ne constituait pas en elle-même un préjudice indemnisable,

- l’erreur d’implantation, qui résultait du non-respect par le vendeur de l’engagement pris dans le contrat de VEFA.

L’acquéreur pouvait donc demander réparation de cette non-conformité.

Cette décision rappelle qu’un vendeur peut être tenu d’indemniser un acquéreur lorsqu’il ne respecte pas les caractéristiques contractuellement convenues, même en l’absence de désordre affectant la solidité ou l’habitabilité de l’immeuble.

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