🏗️ Urbanisme : une construction irrégulière doit-elle forcément être démolie ?

Pas nécessairement.

Dans un arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-14.342), la Cour de cassation rappelle que l'absence d'autorisation d'urbanisme ne suffit pas, à elle seule, à justifier la démolition d'une construction ou la remise en état d'un terrain.

Dans cette affaire, une société avait procédé à un important exhaussement du niveau naturel de plusieurs parcelles, sans avoir effectué la déclaration préalable nécessaire.

La commune avait alors demandé au juge judiciaire d'ordonner la remise en état des lieux.

Les juges du fond avaient fait droit à cette demande, considérant que les travaux avaient été réalisés sans déclaration préalable.

La Cour de cassation censure cette décision.

Avant d'ordonner une démolition ou une remise en état, le juge doit rechercher si une mise en conformité des travaux est possible au regard des règles d'urbanisme en vigueur.

Et cette vérification doit être effectuée au besoin d'office, même si les parties ne l'ont pas expressément demandée.

La Cour rappelle ainsi que la démolition constitue une mesure subsidiaire

Si les travaux peuvent être régularisés et que le propriétaire accepte cette mise en conformité, la démolition ou la remise en état ne peut pas être ordonnée.

En pratique, cette décision est importante pour les propriétaires confrontés à une construction ou à des travaux réalisés sans autorisation.

Une irrégularité administrative ne signifie donc pas nécessairement que la construction doit disparaître.

Il faut d'abord déterminer si les travaux peuvent être rendus conformes aux règles d'urbanisme applicables, notamment au regard du PLU en vigueur.

Pour les communes également, cette décision rappelle qu'une demande de remise en état ne peut pas être fondée sur le seul constat de l'absence d'autorisation : la possibilité d'une régularisation doit être examinée.

Vous êtes confronté à une infraction d'urbanisme, à une demande de remise en état ou à une procédure engagée par une commune ? Si vous souhaitez être conseillé ou assisté dans vos démarches, n'hésitez pas à contacter le cabinet.